離婚時の不動産査定と売却トラブル解決法

離婚に伴う不動産の売却は、精神的な負担も大きい中で「住宅ローン」「名義」「税金」など複雑な問題が絡み合います。

後悔しないために、まず押さえておくべき3つの重要ポイントと、売却のタイミングについてまとめました。

1. まずは現状を把握する（必須の3ステップ）

売却を検討する前に、必ず以下の3点を確認してください。

• 不動産の名義とローンの名義:

  単独名義か、夫婦の共有名義かを確認します。連帯保証人になっている場合、離婚してもその責任は自動的には消えません。

• 住宅ローンの残債:

  銀行から送られてくる「残高証明書」や、ネットバンキングで正確な残高を確認してください。

• 家の査定価格:

  今の家がいくらで売れるか、不動産会社に査定を依頼します。

  • アンダーローン: 売却価格 ＞ ローン残高（売却代金で完済でき、残りを現金で分けられる）

  • オーバーローン: 売却価格 ＜ ローン残高（手出しの現金が必要、または「任意売却」の検討が必要）

2. 売却のタイミング：離婚「前」か「後」か？

結論から言うと、**「離婚後の売却（財産分与）」**が税務・実務面でスムーズなことが多いです。

[!IMPORTANT]

財産分与の期限

離婚後、財産分与を請求できるのは2年以内です。この期間を過ぎると法的な請求が難しくなるため注意が必要です。

3. よくあるトラブルと解決策

• どちらかが住み続けたい場合:

  住み続ける側がもう一方の持分を買い取るか、ローンを借り換える必要があります。ただし、収入などの条件で銀行の審査が通らないケースも多いです。

• 共有名義・連帯保証人のリスク:

  家を売却せずに一方が住み続ける場合、将来ローンが滞ると、住んでいない側にも督促が来たり、差し押さえられたりするリスクが残ります。

次にすべきこと

まずは、**「今の家がいくらで売れるのか（査定）」**を知ることから始まります。それによって、ローンを完済できるかどうかが決まり、その後の話し合いの方向性が明確になります。