空き家特例　３０００万円特別控除

「空き家特例 3000万円 特別控除」とは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の通称です。これは、相続した空き家を売却する際に、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。これにより、売却にかかる税金を大幅に軽減することができます。

 

制度の目的

 

この特例は、相続後に空き家が放置されることを防ぎ、有効活用を促すことを目的として、2016年度の税制改正で設けられました。

 

控除額

 

• 原則として、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

• ただし、令和6年1月1日以降の譲渡において、家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合の特別控除額は2,000万円となっています。

 

適用要件

 

この特例を適用するには、以下のような多くの要件を満たす必要があります。

1. 対象となる家屋・土地の要件

• 相続または遺贈により取得した被相続人が居住していた家屋とその敷地であること。

• 相続直前にその家屋に居住していたのが被相続人のみであること。 (被相続人が老人ホーム等に入居していた場合も、一定の条件を満たせば対象となる場合があります。)

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。 (いわゆる旧耐震基準の建物)

• マンションなどの区分所有建物ではないこと。

• 相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないこと。

2. 譲渡に関する要件

• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期限である令和9年12月31日までに譲渡すること。

• 売却先が第三者であること。

• 売却価格が1億円以下であること。 (共有の場合も、共有者全員の合計で1億円以下)

• 以下のいずれかの状態であること。

  • 家屋付きで譲渡する場合： 譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

  • 更地にして譲渡する場合： 家屋を解体・除却・滅失し、その敷地を譲渡すること。

    • 令和6年1月1日以降の譲渡から、譲渡の時からその翌年2月15日までに家屋を取り壊した場合も特例の適用を受けられるようになりました。

3. その他

• 売却した空き家等について、他の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など）を受けていないこと。

 

必要書類

 

確定申告の際に必要な主な書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕

• 物件の登記事項証明書等

• 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの）

• 被相続人居住用家屋等確認書

  • これは市区町村から交付される書類で、特例の適用要件を満たしていることを証明するものです。申請には以下の書類などが必要です。

    • 被相続人の除票住民票の写し

    • 被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し

    • 電気・ガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書など、空き家であったことがわかる書類

    • 家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合は、閉鎖事項証明書など

• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（建物がある状態で売却する場合）

• （被相続人が老人ホーム等に入所していた場合）要介護認定などを確認できる書類、老人ホームなどの入所契約書の写し、外出・外泊記録など

 

注意点

 

• 納税額がゼロ円であっても、確定申告は必要です。

• 贈与などで事前に建物を取得している場合は適用を受けられないことがあります。

• 店舗や倉庫は適用対象外です。

• 要件が複雑なため、適用を検討する場合は税理士などの専門家への相談が推奨されます。

この特例は、空き家を売却する上で非常に大きな節税効果があるため、相続によって空き家となった不動産をお持ちの場合は、ご自身の状況が要件に当てはまるか確認することをおすすめします。