不動産買取の責任と免責特約

不動産買取における「瑕疵担保責任」は、民法改正により「契約不適合責任」と名称が変わり、その内容も一部変更されています。

瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）とは

売買契約で引き渡された不動産が、種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。以前の「瑕疵担保責任」は「隠れた瑕疵」が要件でしたが、現在は「契約不適合」であれば責任が生じるようになりました。

具体的には、買主は売主に対し、以下の請求ができる可能性があります。

• 追完請求（修補請求）: 不適合な部分を直すよう求めること。

• 代金減額請求: 不適合の程度に応じて代金を減額するよう求めること。

• 損害賠償請求: 不適合によって生じた損害の賠償を求めること。

• 契約解除: 契約の目的が達成できない場合に契約を解除すること。

不動産買取における瑕疵担保責任（契約不適合責任）

不動産買取の場合、買主は不動産のプロである買取業者がほとんどです。この点が、一般の個人間の売買と大きく異なります。

• 売主が免責される可能性が高い: 不動産買取では、売主（個人）が瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免責されるケースが多いです。これは、買取業者が不動産のプロとして物件のリスクを査定し、それを買取価格に反映させるためです。契約書に「瑕疵担保責任免責」の特約が盛り込まれることが一般的です。

• 宅建業法上の規定: 売主が宅建業者で、買主が一般の個人の場合、宅地建物取引業法により、瑕疵担保責任の期間は引渡しから2年以上と定められています。この規定に反する買主に不利な特約は無効となります。しかし、買取の場合、買主も宅建業者であることが多いため、宅建業法第40条の適用外となり、免責特約が有効となることが多いです。

• 告知義務: ただし、売主が知っている瑕疵（例えば、雨漏りやシロアリ被害など）を故意に告知しなかった場合は、たとえ免責特約があっても責任を免れることはできません。

期間について

契約不適合責任の期間は、民法上は買主が契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があり、その後、権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年で時効消滅します。

ただし、個人間の売買では、特約で期間を短縮することが一般的であり、3ヶ月程度に設定されることもあります。新築住宅の場合は、品確法により構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分については、引渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

まとめ

不動産買取は、売主が瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免責されやすいという大きなメリットがあります。これにより、売却後のトラブルのリスクを軽減できるため、個人で不動産を売却する際に検討する価値のある方法と言えます。

しかし、契約の内容はしっかりと確認し、知っている瑕疵は事前に告知するようにしましょう。不明な点があれば、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。