マイホーム売却時の節税特例

「3000万円特別控除」とは、主にマイホーム（居住用財産）を売却した際に適用される税金の特例で、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。これは、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円までを控除できる制度であり、大幅な節税効果が期待できます。

 

制度の概要

 

• 節税効果: マイホームを売却して利益が出た場合、通常はその利益に対して譲渡所得税（所得税と住民税）が課されます。しかし、この特例を適用することで、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるため、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからなくなります。3,000万円を超える場合でも、その超える部分にのみ課税されます。

• 対象: 自分が住んでいる家屋や、以前住んでいた家屋（住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却する場合に限る）とその敷地などが対象となります。

• 相続した空き家への特例: 故人が住んでいた実家（空き家）を相続して売却する場合にも、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、同様に最大3,000万円の控除が適用される場合があります。これは一般的な3,000万円特別控除とは別の制度です。

 

適用条件（主なもの）

 

• 自己居住用であること: 売却する家屋が、現に自分が住んでいる家屋、または以前に住んでいた家屋であること。以前住んでいた家屋の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

• 特定の関係者への売却でないこと: 親子や夫婦など、特別な関係がある人（生計を同一にする親族など）に対して売却した場合は適用されません。これは、意図的に税負担を軽減する行為を防ぐためです。

• 過去の適用状況: 売却した年とその前年、前々年に、この特例やマイホームの買い換え特例などの適用を受けていないこと（原則として3年に一度しか適用できません）。ただし、「10年超所有軽減税率の特例」とは併用可能です。

• 家屋を取り壊して土地のみを売却する場合: 家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約が締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。また、家屋を取り壊してから売買契約を締結するまでの間に敷地を駐車場などの用途で貸し付けていないこと。

 

必要書類

 

3000万円特別控除の適用を受けるには、不動産を売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。主な必要書類は以下の通りです。

• 確定申告書: 申告書Bと第三表（分離課税用）が必要です。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）: 不動産の売却における収支を詳細に記入する書類です。

• 住民票の写し: 売却した家屋に居住していたことを証明するために必要です。売却日の前日の住所が売却したマイホームの所在地と異なる場合などに添付が必要です。

• 売却時の売買契約書・領収書（写し）: 譲渡費用（仲介手数料、登記費用など）を証明するために必要です。

• 取得時の売買契約書・領収書（写し）: 取得費（購入時の金額）を証明するために必要です。

• 登記事項証明書: 売却した不動産の情報が記載されています。

（相続した空き家を売却する場合など、状況によっては追加の書類が必要になります。）

 

注意点

 

• 住宅ローン控除との併用: 原則として、3000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に適用できません。買い替えをする場合は、どちらの特例が有利かを検討する必要があります。

• 確定申告の必要性: 3000万円特別控除を適用して譲渡所得税がゼロになる場合でも、必ず確定申告を行う必要があります。

• 売却先: 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却は対象外です。

マイホームの売却を検討されている場合は、税理士や不動産会社に相談し、ご自身の状況に合わせた最適な税務上の対応を確認することをおすすめします。