相続不動産の売却ガイド

相続した不動産の売却について日本の法律や税制に基づいてご説明します。

相続した不動産を売却する際には、いくつか注意すべき点があります。大きく分けて以下の3つのステップで考えることができます。

1. 相続手続き（名義変更）
2. 売却準備
3. 売却後の税金

1. 相続手続き（名義変更）

不動産を売却するには、まず相続した不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する必要があります。これを「相続登記」と言います。

• 相続登記の必要性: 相続登記をしないと、法的に不動産の所有者として認められず、売却することができません。
• 必要書類の準備: 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書など、多くの書類が必要になります。
• 手続きの流れ:
  1. 相続人の確定、遺言書の有無の確認
  2. 遺産分割協議（遺言書がない場合、相続人全員で遺産の分け方を話し合う）
  3. 遺産分割協議書の作成（協議がまとまった場合）
  4. 法務局への登記申請
• 専門家への依頼: 司法書士に依頼するのが一般的です。複雑な手続きなので、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

2. 売却準備

名義変更が完了したら、売却に向けての準備を始めます。

• 不動産会社の選定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。相続不動産の売却実績が豊富な会社や、地元の情報に詳しい会社を選ぶと良いでしょう。
• 査定: 不動産の立地、築年数、状態、周辺環境などを総合的に評価し、売却価格の目安を提示してもらいます。
• 売却方法の検討: 仲介（不動産会社が買主を探す）や買取（不動産会社が直接買い取る）など、売却方法を検討します。急ぎたい場合は買取も選択肢になりますが、仲介よりも売却価格が安くなる傾向があります。
• 物件の清掃・整理: 売却価格を少しでも高くするため、ハウスクリーニングや不要なものの撤去を行うことも有効です。

3. 売却後の税金

相続した不動産を売却した場合、税金がかかる可能性があります。

• 譲渡所得税: 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は「売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)」で計算されます。
  • 取得費: 被相続人が不動産を購入したときの費用（購入代金、建築費用、取得時の税金など）や、相続登記費用、相続税などが含まれます。
  • 譲渡費用: 仲介手数料、印紙税、測量費用などが含まれます。
  • 税率: 不動産の所有期間によって税率が異なります。
    • 短期譲渡所得: 所有期間5年以下の場合（税率が高い）
    • 長期譲渡所得: 所有期間5年超の場合（税率が低い）
    • 相続した不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
• 特例の適用: いくつかの特例が適用できる場合があります。
  • 相続空き家等の3,000万円特別控除: 相続した空き家を売却した場合に、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。神戸市内の不動産にも適用される可能性があります。
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除: ご自身が居住していた不動産を売却した場合に適用される制度ですが、相続した不動産でご自身が居住していた期間がある場合なども検討の余地があります。
• 確定申告: 不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。

相続不動産売却の注意点

• 共有名義の場合: 相続人が複数いて不動産が共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
• 感情的な側面: 相続した不動産には思い出があることも多く、売却に感情的な抵抗がある場合もあります。
• 法改正: 税制や法律は変更される可能性がありますので、最新の情報を確認するようにしましょう。

専門家への相談

相続、不動産売却、税金はそれぞれ専門的な知識が必要となります。トラブルを避けるためにも、以下の専門家への相談を強くお勧めします。

• 相続手続き: 司法書士
• 不動産売却: 不動産会社（宅地建物取引士）
• 税金: 税理士

まずは、相続登記から進めるのが一般的です。その際に司法書士にご相談し、売却の意向も伝えれば、連携している不動産会社や税理士を紹介してくれる場合もあります。

この情報が、相続した不動産の売却を検討される上でお役に立てれば幸いです。