不動産相続対策のメリット解説

不動産相続対策のメリット

不動産を相続対策として活用する主なメリットは以下の通りです。

• 相続税評価額の引き下げ:
  • 現金や預貯金は額面通りに評価されるのに対し、不動産の相続税評価額は時価よりも低くなる傾向があります（土地は約8割、建物は約5〜6割）。
  • 賃貸物件として活用する場合、貸家建付地や貸家としてさらに評価額が下がります。
  • 「小規模宅地等の特例」を適用できれば、居住用宅地で最大80%、貸付事業用宅地で最大50%の評価減が可能です。
• 賃料収入の確保: 賃貸物件を所有することで、相続後も継続的な収入を得られ、相続人の生活資金や納税資金に充てることができます。
• 借入金との相殺: 不動産購入のための借入金は、相続税計算においてマイナス財産として扱われるため、課税対象額を減らす効果があります。
• 遺産分割の選択肢: 生前贈与や家族信託などを活用することで、遺産分割を円滑に進めることができます。

不動産相続対策のデメリット・注意点

一方で、不動産を活用した相続対策にはデメリットや注意点も存在します。

• 取得・維持コスト: 不動産の購入時には仲介手数料や各種税金（不動産取得税、登録免許税など）がかかります。また、保有中も固定資産税、修繕費、管理費などの維持費用が発生します。
• 換金性の低さ: 不動産は現金に比べて換金性が低く、急な納税資金が必要になった場合にすぐに売却できない可能性があります。
• 遺産分割のトラブル: 不動産は分割しにくいため、複数の相続人がいる場合、公平な分割が難しく、遺産分割協議が難航する可能性があります。
• 空室リスク: 賃貸物件の場合、空室が発生すると収入が減少したり、ローン返済が困難になったりするリスクがあります。
• 賃貸経営の手間: 賃貸物件の管理には手間がかかります。管理会社に委託することも可能ですが、その場合は管理費用が発生します。
• 特例適用要件の確認: 小規模宅地等の特例など、節税効果の高い制度には複雑な適用要件があるため、事前に確認が必要です。
• 出口戦略の検討: 相続対策として不動産を購入した場合、将来的にその不動産をどうするか（売却、継続保有など）を検討しておく必要があります。

不動産相続対策で検討すべきこと

具体的な不動産相続対策としては、以下のようなものが挙げられます。

1. 不動産の評価額の引き下げ:
   • 賃貸アパートやマンションの建設
   • 土地の有効活用（駐車場、コンテナ、太陽光発電など）
   • 定期借地権設定
2. 生前贈与の活用:
   • 不動産そのものの贈与（贈与税の特例適用を検討）
   • 不動産購入資金の贈与
3. 遺言書の作成: 遺産分割のトラブルを防ぐため、遺言書で不動産の分割方法を明確にしておくことが重要です。
4. 家族信託の活用: 特定の目的のために財産を管理・運用する仕組みで、認知症対策や複数世代にわたる資産承継に有効です。
5. 法人化: 不動産を法人化することで、所得税や相続税の節税、事業承継の円滑化などのメリットがあります。
6. 生命保険の活用: 生命保険金は一定額が非課税となるため、納税資金の確保に有効です。
7. 不動産売却: 相続後に不動産を売却する予定がある場合は、生前の売却も検討します。

専門家への相談

不動産の相続対策は、個々の財産状況や家族構成、将来の希望によって最適な方法が異なります。また、税務や法律に関する専門知識が必要となるため、税理士、司法書士、弁護士、不動産コンサルタントなどの専門家への相談が不可欠です。

特に、不動産と相続税の両方に詳しい専門家（税理士法人を母体とする不動産会社や、不動産コンサルティングマスター相続対策専門士など）に相談することで、多角的な視点からのアドバイスを得られます。

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