不動産売却の選び方完全ガイド

2025/06/10

不動産の売却を検討する際、「買取」と「媒介（仲介）」の2つの方法があり、それぞれにメリット・デメリット、そして「媒介」にはさらに3つの契約形態があります。ご自身の状況や売却の目的によって、最適な方法を選択することが重要です。

不動産の「買取」と「媒介（仲介）」の比較

比較項目	買取	媒介（仲介）
買主	不動産会社（直接）	不動産会社を通じて見つける個人（一般的に）
売却スピード	早い（最短数日〜1ヶ月程度で現金化）	遅い（平均3ヶ月以上、半年〜1年かかる場合も）
売却価格	市場価格の6割〜8割程度になる傾向がある	市場価格に近い価格、またはそれ以上で売却できる可能性がある
仲介手数料	不要（※直接取引の場合）	必要（売却価格に応じて発生）
手間・対応	少ない（内見、広告、交渉不要）	多い（内見準備、日程調整、価格交渉など）
契約不適合責任	原則免除（プロ相手のため）	負担あり（雨漏り、シロアリなど）
周囲への情報	知られにくい（広告なし）	知られる可能性がある（インターネット掲載、チラシ配布など）
向いている人	早く確実に売りたい人、手間をかけたくない人、旧耐震など条件の悪い物件	少し時間がかかっても高く売りたい人、良い条件の物件

【補足】

買取保証: 仲介で一定期間売却活動を行い、買い手が見つからなかった場合に、事前に決めた金額で不動産会社が買い取るサービスもあります。高く売りたいが、売れ残るリスクも避けたい場合に検討できます。

媒介契約の種類とそれぞれの特徴

媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ自由度や不動産会社の活動内容に違いがあります。

一般媒介契約
- 特徴: 複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる。自分で買主を探して直接取引することも可能（自己発見取引可）。
- メリット:
  - 複数の会社が競争することで、積極的な販売活動が期待できる可能性がある。
  - 売却が広く知られることで、買い手が見つかる可能性が高まる。
  - 途中解約がしやすい。
  - 不動産会社に囲い込みをされるリスクが少ない。
- デメリット:
  - 不動産会社からの報告義務が定められていないため、販売活動の状況が分かりにくい場合がある。
  - 他社との競合を意識して、積極的な販売活動をしない会社もある。
  - 複数の会社とのやり取りに手間がかかる。
  - レインズへの登録は任意なので、情報が広がりにくいケースがある。
- 向いているケース: 人気エリアの物件など、比較的売却しやすい物件。
専任媒介契約
- 特徴: 1社の不動産会社のみに仲介を依頼する。自分で買主を探して直接取引することは可能（自己発見取引可）。不動産会社には2週間に1回以上の販売状況報告義務がある。
- メリット:
  - 1社に絞られるため、きめ細やかなサポートや積極的な販売活動が期待できる。
  - 売却活動の状況が定期的に報告されるため、安心感がある。
  - 不動産会社が仲介手数料を得られる可能性が高いため、力を入れてくれる傾向がある。
  - レインズへの登録義務がある（契約から7日以内）ため、広く情報が共有される。
- デメリット:
  - 依頼した不動産会社の営業力に売却の成否が左右される。
  - 囲い込み（不動産会社が両手仲介を狙い、他の不動産会社からの紹介を断る行為）のリスクがある。
  - 契約期間中（最長3ヶ月）は他社に依頼できない。
- 向いているケース: 不動産会社に任せて売却活動を進めたい人、自己発見取引の可能性も残したい人。
専属専任媒介契約
- 特徴: 1社の不動産会社のみに仲介を依頼する。自分で買主を探して直接取引することはできない（自己発見取引禁止）。不動産会社には1週間に1回以上の販売状況報告義務がある。
- メリット:
  - 不動産会社が最も力を入れてくれる可能性が高い（他社に取られる心配がないため）。
  - 報告義務の頻度が高い（週に1回以上）ため、きめ細やかな情報が得られる。
  - レインズへの登録義務がある（契約から5日以内）ため、広く情報が共有される。
- デメリット:
  - 自己発見取引ができないため、売主の自由度が最も低い。
  - 依頼した不動産会社の営業力に大きく左右される。
  - 囲い込みのリスクがある。
  - 契約期間中（最長3ヶ月）は他社に依頼できない。
- 向いているケース: 不動産会社に全てを任せたい人、早く売りたい人。