不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を検討する際、不動産会社と結ぶ「媒介契約」にはいくつか種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。主な媒介契約は以下の3種類です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

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一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。自分で買主を探して直接取引（自己発見取引）することも可能です。

メリット

• 買主が見つかる可能性が高まる: 複数の会社が同時に販売活動を行うため、より多くの購入希望者に物件情報が届く可能性があります。
• 囲い込みのリスクが低い: 不動産会社が物件情報を隠して自社だけで取引を成立させようとする「囲い込み」が起こりにくいです。
• 途中解除が可能: 契約期間の定めがないため、いつでも他の不動産会社に切り替えるなど、柔軟な対応ができます。
• 自己発見取引が可能: 親族や知人など、自分で買主を見つけた場合に、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。

デメリット

• 不動産会社の積極的な活動を期待しにくい: 複数の会社が競合するため、不動産会社は「他社で決まってしまうかもしれない」という理由から、広告費をかけたり、積極的に販売活動を行わない可能性があります。
• 販売状況の把握がしにくい: 法令上の報告義務がないため、不動産会社からの販売状況の報告が少ない、またはない場合があります。
• やり取りに手間と時間がかかる: 複数の不動産会社と連絡を取り合う必要があるため、手間が増えることがあります。

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専任媒介契約

1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。一般媒介契約と同様に、自己発見取引は可能です。

メリット

• 不動産会社の積極的な活動が期待できる: 1社のみとの契約なので、不動産会社は成約すれば確実に仲介手数料を得られるため、積極的に販売活動を行う傾向があります。
• 手厚いサポートが期待できる: 広告宣伝に力を入れたり、売却に関する様々なサービス（ホームステージングなど）を提供してくれる場合があります。
• 窓口が一本化される: 連絡先が1社に集約されるため、やり取りの手間が省けます。
• 販売状況の報告義務がある: 2週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられているため、物件の状況を把握しやすいです。
• レインズへの登録義務がある: 契約から7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられているため、幅広い不動産会社が物件情報を共有し、購入希望者を探しやすくなります。

デメリット

• 不動産会社の力量に左右される: 依頼した不動産会社の販売力や営業力がない場合、売却が長期化する可能性があります。
• 囲い込みのリスクがある: 1社のみとの契約であるため、悪質な不動産会社による「囲い込み」が発生するリスクがあります。
• 途中解除が難しい場合がある: 契約期間（最長3ヶ月）内は、原則として他の会社と契約することはできません。

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専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。専任媒介契約と異なり、自己発見取引は禁止されています。自分で買主を見つけた場合でも、必ず媒介契約を結んでいる不動産会社を通して取引を行う必要があります。

メリット

• 最も積極的な活動が期待できる: 不動産会社にとっては、成約が確実視される契約形態であるため、最も積極的に販売活動を行います。
• 販売状況の報告頻度が高い: 1週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられており、物件の状況を細かく把握できます。
• レインズへの登録義務がある: 契約から5日以内と、専任媒介契約よりも早くレインズへの登録が義務付けられています。

デメリット

• 自己発見取引ができない: 自分で買主を見つけても、必ず仲介会社を通す必要があるため、仲介手数料が発生します。
• 不動産会社の力量に大きく左右される: 専任媒介契約よりもさらに、依頼した不動産会社の能力が売却の成否に直結します。
• 囲い込みのリスクがある: 1社のみとの契約であるため、悪質な不動産会社による「囲い込み」のリスクがあります。

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まとめ

どの媒介契約を選ぶかは、売却したい物件の特性や、売主がどこまで販売活動に関わりたいかによって異なります。

• 一般媒介契約: 自由度が高く、複数の会社に依頼したい場合や、早く売却したい人気物件などに向いています。
• 専任媒介契約・専属専任媒介契約: 1社の不動産会社に任せて、手厚いサポートを受けたい場合や、販売活動をあまり自分でできない場合に向いています。ただし、信頼できる不動産会社選びが重要です。

ご自身の状況や物件の特性を考慮し、それぞれのメリット・デメリットを比較検討して、最適な媒介契約を選択してくださいね。