中古物件購入の流れを解説

中古不動産（中古住宅・中古マンション）のメリット・デメリット

メリット

• 1.購入価格が安い: 一般的に、新築に比べて購入価格が安く、初期費用を抑えることができます。
• 2.物件の選択肢が多い: これまでに建設された物件が多いため、希望のエリアで物件が見つかりやすい傾向にあります。特に都心部では新築に比べて流通量が多いです。
• 3.リフォームやリノベーションを検討しやすい: 購入費用を抑えた分、間取りや内装、設備などを自分好みにリフォーム・リノベーションする費用に充てることができます。
• 4.資産価値の下落ペースが緩やか: 新築に比べて、築年数が経過した後の資産価値の下落が緩やかです。
• 5.実際の物件を見て決められる: 日当たりや周辺環境、住民の雰囲気などを実際に確認してから購入を検討できます。
• 6.人気エリアで見つかる可能性: 新築物件の少ない利便性の高いエリアでも、中古物件であれば見つかる可能性があります。

デメリット・注意点

• 1.すぐに修繕が必要になる可能性がある: 築年数が経過しているため、購入後に水回りや設備、建物の修繕が必要になる可能性があります。事前にホームインスペクション（住宅診断）の利用が推奨されます。
• 2.資金計画に注意: 物件価格以外に仲介手数料、不動産取得税、印紙代などの諸費用がかかります。さらにリフォーム・リノベーション費用も考慮し、予算を大幅にオーバーしないよう計画が必要です。
• 3.住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある: 築年数が古い物件は担保価値が低く評価されるため、住宅ローンの借入額が希望通りにならなかったり、審査が厳しくなったりする可能性があります。特に、旧耐震基準の物件や再建築不可物件、借地権付きの物件は注意が必要です。
• 4.設備が古く、現在の生活に合わない場合がある: 築年数によっては、設備が古く使い勝手が悪いと感じることもあります。
• 5.住宅ローン控除が適用されない物件がある: 中古住宅の場合、住宅ローン控除の適用条件や期間（原則10年）が新築と異なる場合があります。

中古不動産 物件探し・選び方のコツ

1. 1.希望条件の明確化:

   • まずは、予算、エリア、間取り、広さ、築年数、リフォームの有無、駅からの距離、ペットの飼育可否、駐車場や駐輪場の有無など、物件に求める条件を具体的にリストアップし、優先順位をつけましょう。
   • 家族でよく話し合い、譲れない条件と妥協できる条件を整理することが重要です。

2. 2.情報収集と相場感の把握:

   • SUUMOなどの不動産検索サイトや情報誌、チラシで物件情報を広く検索し、希望エリアの相場感を掴みましょう。
   • インターネットには掲載されていない「未公開物件」も存在するため、不動産会社に直接相談するのも有効です。

3. 3.信頼できる不動産会社の選定:

   • 不動産や住宅ローンの知識が豊富か、物件のデメリットもきちんと伝えてくれるか、インスペクション（建物状況調査）を説明してくれるかなどを基準に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

4. 4.内覧時のチェックポイント:

   • 水回り: キッチン、浴室、トイレなどの水回りの劣化状態や水漏れの有無、修繕履歴などを確認しましょう。
   • 再建築不可物件ではないか: 建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしているか確認しましょう。再建築不可物件は、建て替えができません。
   • 周辺環境: 騒音、日当たり、近所の雰囲気、災害リスクなどを確認しましょう。
   • マンションの場合: 防音性、バリアフリー度、換気システム、窓の大きさ、天井の高さなどの居住性、大規模修繕計画、管理費の積立状況、管理規約（リノベーションの可否など）をチェックしましょう。

5. 5.ホームインスペクション（住宅診断）の活用:

   • 目に見えない劣化や不具合をプロに診断してもらうことで、購入後のトラブルを防ぎ、安心して購入できます。

中古不動産 購入の流れ

一般的な中古不動産購入の流れは以下の通りです。

1. 1.情報収集・物件探し:
   • 希望条件を整理し、インターネットや不動産会社を通じて物件を探します。数ヶ月から1年程度かかることもあります。
2. 2.物件内覧:
   • 気になる物件を実際に見て、周辺環境や物件の状態を確認します。複数件の内覧を推奨します。
3. 3.購入申込み:
   • 購入したい物件が見つかったら、不動産会社を通じて売主に購入の意思と希望条件を伝えます。
4. 4.住宅ローンの事前審査（仮審査）:
   • 購入申込みと並行して、住宅ローンの事前審査を受けます。これにより、融資可能額の目安を把握できます。
5. 5.重要事項説明・売買契約の締結:
   • 宅地建物取引士から物件に関する重要事項説明を受け、内容を理解・納得した上で売買契約を締結します。この際、手付金を支払います。
6. 5.住宅ローンの本審査:
   • 売買契約締結後、住宅ローンの本審査を申し込みます。必要書類を提出し、金融機関の審査を受けます。
7. 6.残代金決済・引渡し:
   • 住宅ローンの承認が下りたら、金融機関、不動産会社、司法書士などが立ち会いのもと、残代金を支払い、物件の引渡しを受けます。

中古不動産とリノベーション

中古不動産はリノベーションを前提に購入するケースも多く、自分好みの住まいを実現する大きなメリットがあります。

• 1.費用対効果: 新築購入と比較して、物件価格を抑えた分、リノベーションに予算を回すことで、コストを賢く抑えつつ、理想の住まいを手に入れられます。
• 2.自由な間取り・デザイン: 構造上の制限はありますが、間取りの変更や内装、設備の刷新など、新築では難しい自由なプランニングが可能です。
• 注意点:
  • マンションの場合、管理規約によってリノベーションに制限がある場合があります。共有部分（窓サッシや玄関ドアなど）は変更できません。
  • 戸建ての場合、基礎や構造の状態によっては、予想以上に修繕費用がかかることもあります。
  • リノベーション費用を含めたトータルの資金計画をしっかり立てることが重要です。

中古不動産と住宅ローン

中古不動産でも住宅ローンは利用可能です。ただし、新築物件とは異なる注意点があります。

• 1.審査基準: 金融機関によっては、築年数が古い物件に対して、借入期間の制限や、担保評価額が低くなることがあります。
• 2.担保評価: 金融機関は物件の担保価値を評価し、その評価額に基づいて融資額を決定します。築年数が経過している物件は、担保評価が低くなる傾向があります。
• 3.住宅ローン控除: 中古物件でも住宅ローン控除の適用は可能ですが、適用される条件や控除期間（新築は原則13年、中古は原則10年）が異なります。
• 4.フラット35: 中古物件でも利用できますが、住宅金融支援機構が定める技術基準・維持管理基準に適合し、必要な検査に合格する必要があります。

中古不動産の購入は、新築にはない魅力と注意点があります。ご自身のライフスタイルや予算に合わせて、慎重に検討することをおすすめします。