相続不動産　空き家特例とは！

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度です。相続によって取得した空き家を売却した際に、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円（2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できるというものです。

この特例の主な目的は、空き家の有効活用を促進し、空き家の発生を抑制することにあります。

特例の適用を受けるための主な要件は以下の通りです。（2024年4月18日現在の情報に基づきます）

• 対象となる家屋:
  • 被相続人が相続開始の直前まで居住していた家屋であること。（一定の条件を満たせば、老人ホーム等に入所していた場合も対象となることがあります。）
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること。
  • 相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと。
• 譲渡に関する要件:
  • 相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、2027年12月31日までに譲渡すること。
  • 譲渡価額が1億円以下であること。
  • 相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていないこと。
• 建物の状況に関する要件（いずれか一つを満たす必要があります）:
  • 家屋付きで譲渡する場合、譲渡時に現行の耐震基準に適合するものであること。
  • 家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合。
  • 2024年1月1日以降の譲渡については、売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または除却の工事を行った場合も対象となります。
• 譲渡する人の要件:
  • 相続または遺贈（死因贈与を含む）により被相続人居住用家屋およびその敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含む）であること。
• その他:
  • 親子や夫婦など特別な関係のある人に対して売ったものではないこと。

特例を受けるための手続きとしては、確定申告の際に、家屋所在地の市町村で交付される「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添付して税務署に提出する必要があります。

2024年の改正点として特に重要なのは、

• 買主が譲渡後に耐震改修や取り壊しを行っても特例の対象となる点が追加されたこと。
• 相続人が3人以上いる場合の特別控除額が2,000万円に減額されたこと。

この特例は適用要件が細かく設定されていますので、ご自身の状況が当てはまるかどうかを慎重に確認することが重要です。必要であれば、税理士などの専門家にご相談されることをお勧めします。